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降準樓市效應3月份開始顯現？
房貸屏東車城房貸
??央行突如其來的降準給樓市打瞭一針興奮劑。
??來自市場的數據顯示，去年9·30新政及11月的降息，讓樓市成交在四季度快速回升，但進入2015年1月份後，刺激效應遞減，成交環比下滑20%。
??在2月4日晚降準公佈後，券商分析師和地產研究者們表現興奮。中信建投便指出，降準將使得接下來的成交快速反彈；明源地產研究院認為降準疊加降息，釋放的資金會優先流入樓市。
??開發商們則沒有這麼樂觀。九龍倉集團副主席周安橋指出，降準並不是要救房地產，其影響不會太大，畢竟很多城市的庫存量普遍很大；深圳一大型開發商人士也認為，去年至今的房地產市場狀況，是市場自發的調整，也是樓市回歸常態的表現，降準不會改變房地產市場內在的發展趨勢。
??利好開發商及購房人
??據眾多業內人士估算，本次降準將釋放6000億以上的流動性。明源地產研究院人士預計，本次從銀行釋放的流動性將有相當一部分會通過房地產開發貸、經營性物業抵押貸款，甚至銀團貸款等多種形式，最終流入房地產市場。
??實際上，今年以來，房企拿地積極性已明顯上升。中原地產市場研究部數據顯示，今年1月份以來，一線城市合計成交土地58宗，成交金額達到瞭530.9億，相比去年12月的378億上漲瞭40.3%。而溢價率則達到瞭28.6%，這也是2014年1月以後的溢價率最高點。
??地產龍頭萬科最新公佈的數據顯示，公司1月份新增土地7幅，總金額為68.83億元，創半年新高。
??而對於購房者來說，雖然在去年11月底盼到瞭央行降息，但截至今年1月底，北上廣深一線城市的各大銀行首套房利率折扣降幅並不大——除瞭僅有一傢銀行實行8,8折以外，其餘銀行均為9.0-9.5折利率。
??明源稱，降準後，預計未來一段時間內，各地銀行的房貸利率放松程度會進一步加大，主流折扣或將重回8.5折時代。
??一季度成交或反彈
??中信建投地產小組指出，相對於其他行業，房地產行業是降準的最大受益者。因為降準所帶來的銀行系統授信額度提升是實實在在的，而且從去年四季度開始，銀行系統對房貸已開始變得積極。在未來降準降息周期延續的預期下，行業流動性仍存在改善空間。
??從歷史上看，歷次降息後，市場成交在1個季度內復蘇，隨後推動2個季度至4個季度的回暖行情。分結構來看，重點二線城市具備更強的彈性。
??事實上，自9·30央行房貸新政以來，樓市成交逐漸企穩回升，一二線城市紛紛創下2014年高點，甚至同比有所增長。2015年1月成交環比有所回落，但這主要是季節性因素影響，因為年末是房企銷售的高峰。目前市場成交仍處於較好的階段，一線城市成交量1月同比大幅增長55.03%，二線和三線城市也基本與去年持平。
??中信建投由此認為，隨著春節後開發商推盤力度的加大以及寬松政策的逐步落實，樓市有望迎來一波明顯的反彈。
??廣州寒桐咨詢總經理韓世同對降準的效應表示擔憂。他說，降準的確會給樓市帶來成交量提升的利好，但是成交量的回升，必然會導致開發商提價。
??上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，降準後，立即漲起者是股價，逐漸漲起者是房價。
??但韓世同認為，去年四季度以來的樓市回暖，帶來一、二線城市成交量放大的向銀行汽車貸款效應，要強過三、四線城市，因為現在開發商都回到一、二線城市來發展，這個市場支撐力要遠遠大於三、四線的城市。
??1月份54個城市的成交量，平均下調瞭22%，跟去年同期相比還是有所增長，但是環比跌幅非常大，尤其是一線城市，北京跌瞭五成，上海跌瞭四成多，廣州跌瞭三成，這種狀況說明目前市場的環境不太支持加量急漲。如果要追求價格的上揚，成交量普遍會回落。這是一個矛盾。
??韓世同認為，目前經濟普遍下行壓力很大，現在不斷出臺政策，是要減緩下行的壓力，樓市會不會全面回暖或者是全面觸底回升，仍有待觀察。
??樓市政策仍將寬松
??中信建投認為，從政策角度來看，降準降息最重要的意義在於體現瞭新常態下的樓市管理層思路：在“穩增長”中房地產投資的重要性依然不可替代，“托底”思維下房地產行業管理路徑將體現為“不幹擾、不避諱”。其中，“不幹擾”指代限購限貸等政策退出，而“不避諱”則明確貨幣政策調控的全面性。未來房地產業除瞭在流動性層面獲益，在行業政策角度仍存在改善空間。
??中原地產研究總監張大偉表示，2014年以來的房地產的支持政策明顯可以分為三輪，第一輪是各地的松綁限購政策；第二輪：央行的限購政策調整及降息；第三輪：各地紛紛發佈的回購餘房，購房補貼及央行的再次降準。
??從各地看，到目前為止已經有多地發佈瞭支持樓市的地方補貼政策。土地財政依賴仍在，2014年下半年以來，福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及寧夏等省積極出招托市；而北京、上海作為全國最重要的兩大一線核心城市，均在第四季度對普通住房標準作出較大幅度調整。
??張大偉預計，2015年，房地產政策將延續去行政、重市場的調控思路，並有望在營業稅征收、部分一線城市限購等環節進一步放開，地方政府可能還將出臺稅費減免，購房補貼等多種支持政策。
??相關人士指出，房地產高庫存壓力下，市場信心仍顯不足。各個城市的庫存壓力持續加劇，多數城市的可售面積去化周期在15個月的警戒線以上，部分三四線城市的土地庫存去化周期更是接近5年。
??而降準降息組合效應將持續顯現，房地產庫存壓力將緩解。此次降準將進一步明確購房者預期，加快推動各類住房需求入市，緩解各地高庫存壓力。但基於春節臨近影響，預期政策影響將在3月份開始逐步顯現。
??張大偉指出，長期來看，我國房地產市場將逐步告別過去住房商品化初期的高速發展階段，且隨著購房適齡人口峰值的即將回落以及勞動力人口總量已經回落，市場發展出現趨勢性變化不可回避。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-06/07375969247146195862215.shtml
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