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養老無小事 房子能否解憂？
國慶將至，即將迎來傢人團聚的6旬老人李先生有點忙。9月13日瞭解到國務院公佈《關於加快發展養老服務業的若幹意見》，明確提出開展"老年人住房 反向抵押養老保險"試點，李先生就在盤算自己的兩套住房，可將其中一套用於"以房養老"。但其從業內人士瞭解到的以房養老產品設計來看，門檻頗高。
市民、機構均有顧慮
上海銀行與建信人壽保險明確表示合作研究"老年人住房反向抵押養老保險"的業務，目前已在探討中。另外中信銀行也曾試點推出有關產品，對房產估值的六成進行抵押，每月利土信貸桃園新屋土信貸汽車貸款新北新莊汽車貸款息大概是基準利率略微上浮。"以房養老"離我們越來越近。
中國房地產開發集團理事長孟曉蘇根據國外標準的"抵押式以房養老"計算得出，如果老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。
與之形成鮮明對比的是，如果辦理10年期100萬元的按揭貸款購房，按照當前基準利率6.55%，采用月均還款較少的等額本息法，每月月供大約1.138萬元。
雖然支持者認為以房養老，使得老人的住房資產發揮瞭居住和融資的雙重功能，但除瞭前面計算的借貸金額不對等、看不出實際的優惠之外，產權歸屬、升值收益等也是市民集中關心的問題。
"我咨詢瞭有關保險公司，如果真要以房養老，一旦本人去世，金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得資金用來償還貸款本息，享有房產的升值部分。"李先生告訴南都記者，這樣一來，若房價出現大幅上漲，本可享受的收益就全落在金融機構手裡瞭。
廣州盈瀚投資總經理助理於傑接受南都記者采訪表示，還需要註意的是，如果房價下跌，保險機構也將自行承擔風險。這方面，針對風險的再保險產品設計還遠遠不夠，打消瞭一些銀行和保險機構的積極性。
參與門檻頗高
南都記者從多傢銀行網點瞭解到，目前不少銀公司貸款率利比較行、保險等金融機構還沒有積極參與"以房養老"的產品設計，主要擔心政策制度和市場規范都不完善。
正 因如此，不少機構在談及"以房養老"的設計理念時認為，必須對投資群體設置一定門檻。據同策咨詢研究總監張宏偉向南都記者介紹，目前行業比較傾向的門檻包 括，如本人須年滿55歲，累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年等。
張 宏偉向南都記者舉例一個比較常見的模型，一套房產產權70年，已經用瞭30年，還有40年，按市場的價格來估值是100萬元，在此基礎上再通過保險公司或 者銀行估值的60%給予養老金的返還。在十年的限期內，每個月就是返還5000元的養老金作為支付日常的養老費用。
"這個時間的設定也是有問題的，以十年為期限，也就是說雖然給你養老，但沒達到養老善終的目的。而且，現有住宅房屋產權70年，產權未到期或到期後如何處置依然存在政策盲點。"他表示，現階段"以房養老"與養老相關產業發展滯後矛盾突出。
上述李先生也認為，照其從業內人士處瞭解到的以房養老產品設計來看，還是門檻頗高。有想法參與設計的銀行傾向於選擇擁有兩套或以上房產的人群，年齡也必須達到一定"高度"，不能太年輕。這跟國外的產品設計都存在很大差異。
利率、房價波動是主要風險
根據現行的試點方案設計，保險公司隻對房屋的價值進行擔保，銀行等金融機構根據房屋的價值每月按時支付養老金，而養老機構則根據銀行等金融機構提供的養老金的標準，對老人在有房屋有資金來源的情況下在一定范圍內盡養老的義務。
記者從業內獲悉，一旦利率波動或房價在未來出現大幅波動，發行"以房養老"產品的金融機構將面臨很大壓力。另外到期後房屋如何處置，均由發行方如銀行等來承擔。
在樓市政策不明朗之際，未來房價走向存在很大風險。一旦類似鄂爾多斯、溫州房價泡沫破滅事件蔓延，推出"以房養老"產品的機構風險極大。
中原地產分析，一線城市房價看漲的趨勢比較明顯，但不少三四線城市現"鬼城"隱憂，樓市存在不確定的漲漲跌跌。這將對保險精算造成"大麻煩"。
"對 於金融機構而言，其風險在於房屋價值升跌的變化。如果日後房價有明顯降低或者大跌的話，金融機構變賣房子的收益就會很少，或者虧本。"格林律師事務所合夥 人律師李前斌接受南都記者采訪表示，而對於老人自己來說，"以房養老"這是對我們國傢傳統觀念的一個挑戰。房屋抵押出去以後，老人有可能會面臨受到兒女的 冷遇或兒女不盡養老義務的情況。
"以房養老政策是為瞭延續土地的價值，防止土地脫離市場，方向是挺好的。但產權時限等關鍵問題沒有解決，大面積推廣時機還未成熟。"於傑認為。
[他山之石]
房產增值收益如何分成？
據浙江大學經濟學院教授柴效武介紹，美國有一種通行做法，發放貸款的機構與住戶共同享有住房未來增值的收益，並要求住戶至少保留住房資產的25%-30%，作為償還貸款的保證，這樣雖然減少瞭可抵押貸款額度，但有利於住房繼承者對住房增值部分的收益。
以 蘇格蘭銀行發行的一款反抵押貸款為例，貸款利率為0，但銀行有房產升值部分75%的索取權。如果房產價值在貸款期限結束，進行清算時房產價值比原先升高瞭 10萬，那麼有7.5萬歸蘇格蘭銀行所有，2.5萬歸申請貸款人擁有。如果房產價值在清算時比原先貶值瞭10萬元，借款人無需支付貶值的部分。
敬請關註"foshanleju"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-09-26/08543597724.shtml
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