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5000億住宅維修基金沉睡 成監管部門生財工具
5000億住宅維修基金現狀：使用難、監管難、增值難
新華社最近一篇關於住房專項維修資金的報道引發軒然大波。據悉，目前全國收繳的維修資金在5000億元左右，其中大部分處於"沉睡"狀態，一部分還被個別監管部門私自用來"錢生錢"。
消息一出，引發瞭業界對住房維修資金安全的擔憂。《每日經濟新聞》記者經多路調查發現，雖然維修資金被挪用情況並不多見，但是公共停車位、電梯廣告等法定應該納入到公共部位的營業收入，卻存在監管空白。此外，維修資金的投資渠道能否進一步擴大，從而更好地實現保值增值，也是目前亟待解決的問題。
業界呼籲，在原建設部和財政部頒佈的《住宅專項維修資金管理辦法》正式實施6年之後，相關管理辦法亟需進一步完善。
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案例
代管機構"借雞生蛋"290萬維修基金定存收益歸屬成疑
每經記者 查道坤、楊羚強發自南京、上海
近日，南京江寧恒安嘉園小區(以下簡稱恒安小區)的業主想使用小區專項維修資金，卻發現一部分維修資金被主管部門江寧區住建局私自從活期轉存為定期，並盈利293.5萬元。當業主向該部門索要利息時，卻被告知業主隻能使用35.7萬元的活期利息，沒有資格使用定存收益。
針對業主的質疑，江寧區住建局有關負責人稱，定期與活期的利差客觀存在，早先確實沒有向業主公佈，但去年已向業主代表提供相關材料，利息一部分上繳財政，另一部分則用於辦公經費的支出。
根據原建設部和財政部聯合頒佈的 《住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，住宅專項維修資金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益等轉入專項維修資金滾存使用。
"在並未向業主公開的情況下，江寧區住建局私自利用這筆資金進行營利，這種借雞生蛋的做法涉嫌違規。"房地產行業專傢張建初向《每日經濟新聞》記者表示。
記者就此事采訪瞭江寧區住建局辦公室，一位負責人表示，"這個事情已經有報道，我們也進行過回應，現在不會再就此事表態。"
住建局用維修資金"錢生錢"
近日來，南京不少小區開始將維修資金由活期轉向定期，恒安小區的業主也計劃將這筆資金"活轉定"，從而獲得更多收益。
公開資料顯示，恒安小區始建於2005年，2006年有1088戶傢庭入住，共繳納維修資金1097萬元，這筆資金一直由江寧區住建局代為保管。
當業主詢問這筆資金產生瞭多少利息時，江寧區住建局一直回避這一問題，最終經過幾番交涉後，住建局回應稱，小區居民擁有的活期利息僅35.7萬元。
然而，小區業委會副主任李軍紅在為維修資金辦理 "活轉定"時發現，早從2006年開始，江寧區住建局就已將這筆資金轉為1年期定期存款。"跟業主說存的是活期，實際上住建局存瞭定期，產生的利息住建局得大頭，業主隻能得零頭。"李軍紅表示。
李軍紅進一步調查發現，小區的維修資金已經產生瞭329萬多元的利息，其中包括293.5萬元1年定期利息，但是在向住建局索要這筆資金時，他被告知除瞭35.7萬元活期利息外，餘下的293.5萬元業主沒有資格使用。
該小區業主唐先生對《每日經濟新聞》記者說，"本來就是拿我們的維修資金產生的利息，為何不給我們，作為代管部門，無權利用這筆資金私自獲利。"
針對業主的質疑，江寧區住建局有關負責人稱，定期與活期的利差客觀存在，早先確實沒有向業主公佈，但去年已向業主代表提供相關材料，利息一部分上繳財政，另一部分則用於辦公經費的支出。按2008年以前的地方相關規定，代管單位每年可以從增值收益中提取2%左右的管理費用，現在已停止提取。
"即使按'2%'計算管理費，需要293.5萬元嗎？"部分小區業主質疑：代管部門以收管理費為由私自轉存定期，侵犯瞭業主的知情權。
9月9日，《每日經濟新聞》記者致電江寧區住建局物業科，該部門一位工作人員讓記者先與辦公室聯系。辦股市觀測站信貸年息借貸增貸轉貸公室一位負責人對記者說，"這個事情已經有報道，我們也進行過回應，現在不會再就此事表態。"
根據原建設部和財政部2007年聯合頒佈的《辦法》，住宅專項維修資金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益等轉入專項維修資金滾存使用。
房地產行業專傢張建初表示，"在並未向業主公開的情況下，江寧區住建局私自利用這筆資金進行營利，這種借雞生蛋的做法涉嫌違規。"
維修資金收支不透明成誘因
恒安小區的維修資金問題被媒體報道後引發高度關註，北京、上海、廣東、河南等多地不少小區業主均對外透露，想摸清維修資金實際產生瞭多少收益困難重重。
而據原建設部和財政部頒佈的《辦法》，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少與專戶管理銀行核對一次資金賬目，並向業主、公有住房售房單位公佈住宅專項維修資金繳存、使用、增值收益和結存的總額。
既然已有明文規定，為何相關職能部門卻沒有履行？業界猜測，這筆巨額的維修資金可能沒有真的 "沉睡"，而是被一些主管部門用來錢生錢，淪為某些利益部門的生財工具。
房地產行業專傢李智對《每日經濟新聞》記者介紹，住房維修資金雖是開發商代收的，但業主才是真正的主人。然而，維修資金業主難以使用，卻為開發商、銀行及有關部門帶來巨額利潤，"之所以造成這樣的局面，主要原因是這筆數額龐大的維修資金的管理、使用不透明，財政和審計部門缺乏監督。"
南京本地一傢商業銀行信貸部經理陳飛對記者表示，"很多銀行盯上這筆巨額的維修資金，因為對銀行來說，當然歡迎活期存款，既可少付利息，又能隨時調動大筆資金。其實代管單位並不糊塗，因為維修資金是各大銀行爭搶的對象，他們可利用手中的選擇權從中漁利，有代管單位將錢存在小銀行，因為相對於其他商業銀行，小銀行的利息和吸儲返還比例較高。"
按照原建設部和財政聯合頒佈的《辦法》，住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
但在張建初看來，維修資金處在一個監管盲區，"很多時候隻會看到使用者，不見監管者，有時候監管者往往也是使用者，根本就無法監管。"
記者瞭解到，目前在南京有相當一部分小區並不公開維修資金的賬戶利息收入情況，導致業主無法監督，一定程度上給個別部門挪用維修資金帶來瞭便利。
張建初對記者表示，恒安小區的案例隻是維修資金被私自利用獲利的冰山一角，"其實很多小區業主，隻知道繳瞭維修資金，但是很少申請這筆資金，更不知道可以利用這筆資金進行投資獲利。"
按照規定，公共維修資金由房管部門監管，所有權歸購房人，不得挪用。維修資金專項用於保修期滿後的住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新、改造。
維修資金使用應由業主決定
對於恒安小區維修資金被違規使用的問題，江寧區住建局相關負責人回應稱，存定期的利息還在業主賬戶上，不存在挪用。不過，對於下一步事情如何解決，該局拒絕回應。
今年7月22日，南京市住建委出臺的 《關於加強專項維修資金使用監管工作的實施意見 (征求意見稿)》規定，對挪用住宅專項維修資金的，應當通過行政監管手段追回，並依法實施行政處罰。對物業企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，應吊銷企業資質證書。
南京市主管部門雖然對維修資金的使用作出瞭明確規定，但是在張建初看來，上述《意見》和2007年的政策相比並沒有實質性進步，"想要真正解決維修基金的貓膩，除瞭監管部門加大監管之外，應該將托管權下放給業主，由業主自行決定這筆資金如何利用，這樣才能杜絕因監管不透明帶來的一系列問題。"
《每日經濟新聞》記者瞭解到，目前我國對維修資金的監管依據是原建設部和財政部聯合分佈的《辦法》。但《辦法》隻屬於部門規章，法律效力遠低於由全國人大頒佈的法律。
上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平指出，盡管《辦法》隻是部門規章， 但約束效力並不受影響。根據上述《辦法》規定，雖然江寧區住建局有可能在小區業主不知情的情況下， 將活期存款轉為定期存款，但定期存款產生的利息，卻不太可能被挪用，因為通常維修資金的專管賬戶是由業委會和房管局共管，非經同意不可能被挪用。
根據《辦法》規定，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。縣級以上人民政府建設(房地產)主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
僅從《辦法》條文上看，維修基金的監管是能得到保障的。
杜躍平及華東的一些物業管理公司負責人告訴《每日經濟新聞》記者，事實情況也是如此。維修基金的動用，不僅需要得到本小區三分之二以上業主同意，還需要通過監管部門的審批。維修資金被挪用的現象在行業內並不多見。
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鏈接
5000億維修基金投資渠道單一
每經記者 楊羚強、查道坤發自上海、南京
南京江寧恒安嘉園小區維修資金被違規使用一事曝光的導火索，是南京不少小區目前正在進行的維修資金"活轉定"。
據《每日經濟新聞》記者瞭解，不少小區都將維修資金從活期轉為定期存款。早在2012年，南京市鐘山花園城博雅居小區的業主就將700萬元維修資金定存3年。
因維修資金的動用受相關政策限制，目前大部分的小區都隻能靠存中長期的定期存款，來實現維修資金的保值增值。
截至2013年，南京市歸集的住宅維修資金達50多億元，而據新華社報道，自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今，我國歸集的維修資金在5000億元左右。
5000億元維修資金"沉睡"
按照規定，使用公共維修資金必須由業主大會三分之二的業主同意。可是，要找到三分之二的業主簽字並不是一件容易的事，隻有成立業主委員會的小區商量以後，才有可能。特別是沒有成立業主委員會的小區，要動用住宅公共維修資金幾乎是不可能的，征求業主意見非常困難。
南京市物業協會副會長王中寧表示，僅以南京為例，小區成立業主委員會的比例太低，"維修資金使用辦法規定，小區需有業主委員會，需三分之二業主同意，但南京市至少有一半小區沒有業委會。"
除此之外，從申報到批準動用住宅公共維修資金的程序也比較繁瑣。
從事物業管理工作多年的周磊介紹，"像報批審核這個過程至少需要一個星期。甚至連在小區內公示的影像資料都得提供，很麻煩！"
也正因為此，南京大部分維修資金並未被使用。據南京市住建部門的統計數據，南京從1997年歸集公共維修資金，隨著城市快速發展，新交付的小區越來越多，到去年為止已歸集50多億元，平均每個小區的維修資金都在300萬元以上。
不過，由於新建商品房在5年保修期內由開發商負責維修，加之很多小區共用部位嚴重損壞的情況並不普遍，這些資金中絕大部分處於"沉睡"狀態。
維修資金投資渠道狹窄
雖然資金不能隨意使用，提升瞭其安全度。但由於投資渠道的有限，維修資金也遭遇瞭保值增值的難題。
除瞭活期轉定期的理財方式外，業主大會並沒有更好的辦法，讓這部分資金保值增值。
《住宅專項維修資金管理辦法》規定，經業主大會同意，維修資金可以在銀行間債券市場或者商業銀行櫃臺市場購買一級市場新發行的國債，並持有到期。
但據第一太平戴維斯上海物業及資產管理部董事及主管鄒應龍介紹，多數業委會目前更多的還是把維修資金通過通知存款等方式存在專戶銀行，選擇購買國債的並不多。
資料顯示，通知存款的利率雖然高於活期，但年化收益率也隻有不到2%。而目前維修資金大多存放於主管部門指定的銀行，也可能讓維修資金在未來錯失存款利率市場化帶來的收益率選擇權。在上海，維修資金主要存在上海銀行或建設銀行(4.11, 0.00, 0.00%)；而在全國的很多城市，建設銀行是監管部門指定的維修資金存儲銀行。
鄒應龍介紹說，在上海銀行和建設銀行設立維修資金的專戶，有利於監管部門通過網路監管維修基金的支取。
但是，這一規定，也限制瞭未來業委會選擇更高利率銀行的自主權。
按照 《住宅專項維修資金管理辦法》，目前維修資金的投資渠道遠比養老金、社保基金窄，現有的資金如何保證能在若幹年房屋大修時還夠用，對很多業委會而言都是一個考驗。
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延伸
小區公共收益監管空白：廣告、停車費是筆糊塗賬
每經記者 區傢彥 發自廣州
"我們小區的業主和物業公司最近發生瞭多次沖突，主要是因為物業公司要求漲管理費得不到業主的同意，業主要求查詢停車費、廣告費等詳細賬目，物業公司再三推辭，部分業主甚至多次到管理處與工作人員爭吵"，盧明 (化名)是廣州白雲區某知名樓盤的業主，最近社區裡發生的糾紛讓他不勝其煩。
根據國務院頒佈的《物業管理條例》第五十五條，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
然而，《每日經濟新聞》記者經過多方采訪發現，包括電梯廣告、停車費等小區公共收益普遍缺乏有效監管，除瞭收支缺乏透明度，被物業公司占用的情況並不少見。
多位業內人士向記者表示，隨著老一批的住宅商品房進入維修的高峰期，要讓小區公共收益更好地為維修資金"輸血"，建立完整的監管體系刻不容緩。
小區公共收益的"糊塗賬"
每次走進社區的大門，穿梭在外墻與電梯間色彩斑斕的廣告總能吸引到盧明的目光，但和小區裡的大多數業主一樣，盧明一直沒有搞懂這些廣告收入到底歸誰所有。
根據《物權法》第六章第70條和第73條規定："業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。"
長期關註物業管理行業的廣州市社科院高級研究員彭澎向《每日經濟新聞》記者表示，按照《物權法》的規定，業主對小區內專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利，這部分產生的收益也同樣歸全體業主所有。從行業現狀來看，小區公共收益主要來自三大塊：小區內的廣告、停車場收費、租賃的攤位收益。
廣州市律師協會民事法律專業委員會秘書長程磊表示，按照現有的政策，如果小區內已經成立瞭業委會，公共收入由業委會代管，無業委會的小區則由物業公司代為管理，具體由誰支配需要召開全體業主大會，由全體業主投票決定，代管方需要向業主公示賬目。
然而，對於不少業主而言，上述收入卻變成一筆"糊塗賬"，有些業主甚至從不瞭解相關信息。
程磊告訴記者，目前在國內已經成立業委會的樓盤占比並不高，以廣州為例，隻有約25%的樓盤有業委會，這意味著有75%的樓盤公共收益由物業公司代管。雖然《物權法》有瞭大方向的規定，但公共收益的收支並沒有明確的監管制度，收支是否公開透明則因物業公司而異。
"信息不對稱容易產生貓膩"，廣州某房企副總裁向記者透露，比如小區廣告，一年下來廣告投放次數多如牛毛，如果業主本身沒有完整的統計系統，基本無法對廣告收入作出有效監測。停車位收益也是如此，依據《人防法》規定，小區開發地下空間時應配備一定比例的人防工程，這部分空間大多會被物管公司用作停車位，但原本屬於業主的公共收益往往會落到物管公司的手裡，類似情況還有小區地面上的公共停車位。
此外，會所也是一個暗藏貓膩的地方。上述人士介紹，開發商在銷售時大多會把會所設施以公攤的形式賣掉，但會所產生的租賃收入卻往往流入開發商以及物業公司的口袋裡，除非有業主特意尋找規劃圖查詢產權明細，否則這部分收益難以被察覺。
正因如此，雖然盧明所在的小區也曾向業主公示財務收支狀況，但往往是開支相對透明，收入部分卻是模糊不清，也因此屢屢引發業主質疑。
多地業委會數量不足一成
在程磊看來，在與物業公司的交涉過程中，業主之間本身猶如一盤散沙，在重大決策上很難達成一致，因此業委會的角色舉足輕重。但現實情況是，業委會的成立和運作面臨重重困難。
根據住建部 《業主大會和業主委員會指導規則》，住宅物業出售並交付使用的建築面積達到50%以上或者首套住宅交付使用滿兩年的，可以通過該物業所在地的區房地產主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主成立業主大會籌備組，選舉產生業主委員會。
"雖然成立業委會的政策門檻並不高，但由於多數業主權利意識不高，在成立過程中往往缺少組織者和發起人，加上開發商和物業公司害怕業委會成立後會發動業主維權從而損害其既得利益，往往會加以阻攔，所以即便在經濟發達城市，擁有業委會的樓盤占比也並不高。"程磊說。
《每日經濟新聞》記者整理有限的媒體報道發現，截至2014年年中，東莞市在房管部門備案的樓盤有1100多個，但隻有130多個小區成立瞭業委會；西安業委會數量約為200多個，不足全市小區總數量的10%。即便是在國內最先產生業委會及最先制定物管條例的深圳，根據《深圳商報》的報道，2013年該市實際運轉的業委會數量比例也不到全市小區數量的7%。
而成立業委會的小區也並不一定能保證運作工程公開透明。上述房企副總裁向記者表示，近年來有關業委會與物業公司串通牟利的例子常有發生，曾經出現過某些位於商業發達地區或地鐵站附近的小區，業委會成員與物業公司串通收取利益，默許後者隻公開部分廣告賬目，一些業委會成員甚至利用職務便利將物業承包給自己的公司。
"業委會的權力非常大，在現行的監管制度上，隻有地方政府房管部門下屬的物業管理處能對業委會的行為加以約束，但也隻能提供指導性意見，一旦業委會與物業公司站在同一陣線，業主的利益難以得到保障，所以建立一套對業委會的監管制度已經刻不容緩"，上述人士表示。
程磊也認為，物業服務方作為商業公司，必然會受利益驅動，因此監管的核心應該放在業委會上，一方面，要通過政策便利鼓勵更多小區成立業委會；另一方面，政府也應該建立一套嚴謹的監管體系，讓業委會更好地為業主謀取利益。
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難點
維修基金動用難 小區業委會缺位成主要瓶頸
每經記者 尚希 發自北京
公開數據顯示，1998年實行房屋維修基金制度以來，截至2013年底，北京市的這筆錢累計約達350億元，使用額約8億元。使用比例僅為2.3%。極低的使用率背後，維修資金挪用亂象叢生。這些原本應該取之於民用之於民的資金卻成為躺在銀行裡的生息的工具。
"動用維修資金的最大難題是小區沒有業委會。"秦兵房產律師團律師徐斌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，法律需要解決一個重要問題，就是關於共有物權的管理問題。
業委會缺失阻礙維修資金使用
所謂房屋維修基金，是指住宅物業的業主為瞭本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項賬戶，並授權業主委員會統一管理和使用的基金。
專項物業維修資金交由業委會管理，但首要前提是，小區有一個便利規范的業委會。以廣州為例，近期重啟完善修訂流程的《廣州市物業專項維修資金管理辦法(草案)》中就提到，允許專項維修資金劃轉小區花蓮縣急汽車貸款業主大會實行"直管"。
據瞭解，目前廣州全市130億元物業維修基金使用率僅為1%，而目前成立瞭業主委員會組織的樓盤僅有25%，業委會的缺失阻礙瞭這部分專項基金的靈活使用。
據瞭解，當前維修資金是由政府主管部門管理，但在法律上並沒有確定政府部門是受委托人。"維修資金是必須繳納的，並非自願原則，而且小區的公共部位損害或者需要修繕時，這一意見在傳達給資金持有部門時並不能即時奏效，對監管部門來說也不能做到財盡其用。"北京某項目物業負責人對《每日經濟新聞》記者表示，這導致一些問題很久得不到解決，也存在侵占、挪用的風險。
"按照現行法律要求，在小區成立業委會之後，維修資金將移交業委會，但目前北京85%的小區沒有業委會，15%的業委會不清楚移交的程序。"徐斌律師對《每日經濟新聞》記者表示，對於維修資金的移交程序，業委會可以向小區辦、建委、業委會專傢以及其他小區有經驗的業委會咨詢，但業委會的建立更需要立法的推動。
按照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規定，"購房者應當按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修基金"，"對於已經成立瞭業主委員會的小區，一般是由業委會負責組織實施專項維修資金的使用，也可以委托物業管理部分負責具體工作，但很多小區並沒有成立屬於自己的業委會，也就不能靈活自如的對這部分專項基金進行監管。"一位負責物業管理工作的人士對《每日經濟新聞》記者說。
維修資金提取應簡化流程
一組數據揭示瞭維修資金面臨的嚴峻現實。
截至2013年底，北京市維修資金累計金額約為350億元，使用額約8億元。據瞭解，目前北京這筆資金的賬目管理在"北京住房資金管理中心"，業務管理歸住建委相關部門，涉及這筆資金監管的包括房管局、審計單位等多個部門。
據 《青島財經日報》2014年2月報道，住建部房地產市場監管司物業管理處處長陳偉表示，維修資金的使用規定瞭嚴密的審批程序，但缺乏細化的操作規程，造成維修資金使用程序復雜，並且在設計和執行中存在缺陷。更重要的是，建設主管部門和財政部門作為維修資金代管機構的同時，又是維修資金的監管機構。這種雙重性質的機構定位，使建設主管部門和財政部門集資金代管、監管職能於一體，集運動員、裁判員於一身。
"維修資金立法應該強調專款專用，一旦挪用就應該承擔刑事責任。"一位負責維修基金研究的分析人士對《每日經濟新聞》記者表示，隻有加大執法力度以及強制性措施才能真正維護業主的權益，而在後期的使用提取過程中，也應該簡化流程。
徐斌對記者表示，在維修資金使用過程中，法律需要解決的重要問題便是關於共有物權的管理。但涉及部分監管部門挪用、亂用的情況，在刑法中對於挪用資金等瀆職犯罪已有規定，不需要另外立法。
上述分析人士表示，維修資金制度立法，因其涉及金額大、人群廣，短期內應當縮短、簡化決策過程，長期則應以更高程度的業主自治作為目標。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-12/08024445482.shtml
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