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葉檀土地流轉信托第一單的分量

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  以信托辦法進行土地流轉是突破小農經濟的好辦法。

  日前,國內第一隻土地流轉信托計劃"中信-農村土地承包經營權集合信托計劃1301期"成立,通過正規信托公司引入金融元素實現長期土地流轉。這一辦法可以實現土地不變性、土地長期流轉,利益均衡分配,將社會資源導入農業領域。

  這一信托計劃涉及安徽宿州埇橋區流轉土地面積5400畝,信托期限12年,與承包期限相同,這意味著起碼在12年的時間裡,企業不必擔心短期內協議被撕毀,前期的投資付諸東流。其次,通過信托的方式區隔投資者、公司與農戶,最大限度地減少公司與農戶一傢一戶訂約所產生的成本與糾紛。該信托是個結構化信托產品,基石是土地承包經營權信托,其次是資金信托,有長期、短期資金,以供項目之需。

  最大的風險來自於利益分配,利基是否穩固。在該信托計劃中,農民可以獲得較為固定的收益。首先是基本的地租收入,該信托計劃采用浮動收益的模式,每畝地租為當年1000斤中等質量小麥(參照新小麥國傢標準)的價格,按照今年的價格大約為1000元。其次,企業註入資金,對土地集中進行板塊建設,提高土地、產品匹配,從而增加農民的增值收入,其中將扣除服務費用、管理費用後,初步設定農民可以分享增值部分的70%。這部分可高可低,如果企業經營不佳,農民可能顆粒無收。第三,農民跟隨企業,就地轉化為工人,獲得工資收入,如果月薪2000元的話,估算農民最低收入約為每月2100元。

  農民轉型為工人,2000多元的收入隻能滿足基本消費。因此,信托計劃隻能在經濟發展水平不高、生活水平不高的地方進行,否則,租金的成本將會高到無法承受。安徽、河南、貴州、雲南、四川、重慶等省市將成為農地流轉的重點區域。實際上,這是借助外力發展現代農業,以較低的成本推進城鎮化的典型案例。

  農地流轉信托能否成功,最終還是取決於能否保障基本利潤,否則,一切都是無源之水。

  農業企業贏利能力通常不高,通過農業及相關行業的贏利作為信托的利基,風險較大,信托公司、企業與地方政府的精誠合作至關重要。前期大規模資金投入需要資金信托計劃的支持,在發展初期,當地農地園區、物流園區的建設招租,是提升土地租金的主要辦法,需要地方政府大力支持,該信托計劃的委托人即是埇橋區政府,政府是否守信至關重要。而企業是否具有經營實力,是否能夠誠信經營,交給信托公司、地方政府、農民、社會各界的信托投資人一本幹凈透明的賬,直接決定瞭最終社會是否認可,以信托方式進行土地流轉試驗的成敗。

  新生事物切忌炒作,必須腳踏實地、量力而行。毋庸諱言的是,即使土地信托式流轉較為成功,土地擁有一定的增值收益,農民與投資者的收益也不會太高,與房地產信托動輒10%以上的年化收益率不可同日而語。此時狂炒土地流轉概念股,不過是投機者的遊戲,對面朝黃土認真改革的人沒有什麼好處,怎麼炒的就會怎麼跌回來。

  此前,沒有通過信托公司,類似做法已經在福建沙縣紮根,沙縣小吃的老傢從2011年開始已實現瞭土地信托流轉。當年5月沙縣源豐農村土地承包經營權信托有限公司掛牌成立,信托公司由縣農業局負責組建,由縣財政撥付200萬元作為信托基金,撥付35萬元作為公司工作經費。公司在11個鄉(鎮、街道)成立土地信托分公司,通過支付土地使用權轉讓費從委托方手中獲得土地,並將集中後的土地調整成片,進行整理開發,通過招標、競拍、租賃等形式向外發包土地或實施項目,獲得的收益用於返還土地流轉信托基金、委托方分紅及信托公司增資擴股。到2013年10月,沙縣已實現土地流轉近13萬畝,占全部耕地的65%,是全國土地流轉率的三倍多。農業機械化水平也得到瞭提高,達到36%。

  宿州模式是沙縣模式的改良版,以專業信托公司主導,引入外部力量,強制實行嚴厲的信托規則,而沙縣土地信托公司更像自我循環的土地經營公司,缺乏外部力量介入。

  無論是地票,還是信托,隨著土地確權在年底完成,土地流轉大潮近在眼前,勢不可擋。

  葉檀(知名彰化埤頭汽車貸款財經評論傢)



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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/08172468797.shtml


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