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別自我催眠瞭 中國房地產投資價值急降
文｜賀軍
對於中國未來房地產市場的投資價值，我們的研究團隊是個潑冷水者。我們不否認房地產對中國經濟和市場的重要性，但必須承認，中國房地產市場的投資價值正在急劇下降，而投資風險則在持續升高。
很多業內人士不同意這個觀點，在我們的調研和研究交流中，不少房地產業內人士和地方官員對看空中國房地產市場者嗤之以鼻，認為看空者不瞭解實際情況，在信口開河打壓房價。但是，房地產業內人士和地方官員在一定程度上是在自我催眠，把主觀願望當成瞭事實，總以為自己那裡會是個例外。我們還要強調兩點：國內房地產市場的投資價值降低不是短期市場波動，而是未來較長時間內的趨勢；這不是個別城市的偶然現象，而是可能在全國比較普遍地出現。
這一判斷基於眾多的有事實支撐的原因。
第一，讓我們看看精明的投資者在幹什麼。從去年以來，一些知名的投資者已經開始從中國房地產市場撤資。去年9月份以來，李嘉誠賣出瞭位於上海和廣州的寫字樓和商場項目。他的次子李澤楷則在今年4月初以9.28億美元價格出售瞭位於北京三裡屯的盈科中心。著名投資者經歷瞭經濟周期和市場起落，他們的眼光是值得依賴的標桿。作為一個著名的宏觀投資傢，李嘉誠在內地經營瞭幾十年，現在撤離中國房地產市場一定有充分的理由。
第二，中國房地產市場高速發展進入調整階段。從1998年住房商品化改革開始，除瞭2008年金融危機之後，中國房地產市場基本都在上漲，十幾億人的住房需求被喚醒，維持瞭世界上規模最大的城鎮化進程和房價持續上漲。現在，這一趨勢到瞭調整的時候。國內房地產市場從供給不足走向供給過剩。如今，供給過剩問題出現在很多三四線城市，在建住房面積以每年13.4%的速度增長並於2013年達到頂峰。2014年約有23億平方米的住房完工，而城市人口僅增加1870萬，人均房屋建築竣工面積將會達到121平方米。城鎮居民人均房屋建築竣工面積從2009年的61平方米增長到2013年的113平方米，這種趨勢顯然難以持續。供給相對過剩的局面就是各地"鬼城"不斷出現，即使在很多非"鬼城"城市，我們也看到瞭大量的空置住房。
第三，國內房地產市場的需求支撐正在發生變化和轉移。套用市場一般的劃分，國內房地產市場需求可分為三類-自住需求、投資需求、投機需求。以中國人口之多、城市之眾、市場之大，任何一類需求的規模都不可小視。過去，中國房地產市場的升值潛力加上人民幣升值的潛力，不僅刺激瞭國內資本活躍地投資，也吸引瞭大量境外資本進入國內市場。但現在，中國資本投向境外房地產市場的數量在迅速增加。高力國際日前發佈的白皮書指出，2013年中國跨境房地產投資總量持續攀升，已由2008年的約6900萬美元增至2013年的逾160億美元，6年激增231倍！如果算上從地下渠道流出投資境外房地產的資金，數字就更大瞭。這意味著，現在每年從中國市場流出瞭近200億美元的房地產購買力，倫敦、悉尼、紐約、舊金山、洛杉磯等都是中國人的熱門投資地區。另一種需求轉移是，由於不看好房地產市場前景，國內資金從房地產市場流向其他領域。
第四，融資困境將推動國內房地產業大幅洗牌。今年以來，已有10多起中小房企資金鏈斷裂的案例，這類事件下半年將會更頻繁發生。值得註意的是，在中國經濟發達的長三角地區，房地產融資風險十分突出。寧波、南京、常州、無錫等多個地方，不同程度地出現資金緊缺、開發商告急的情況。受市場成交萎靡、銀行貸款受限、上市融資遇阻的影響，開發商對資金的需求幾乎已到瞭饑不擇食的程度。
要強調的是，我們強調國內房地產市場的投資價值下降，並不是認為國內房地產市場缺乏基本的交易，而是指投資獲利的價值大大降低。在經歷瞭16年爆炸式的快速擴張之後，中國的房地產市場面臨著歷史性的轉型，從此將會走向告別暴利的常態化。
新聞來源http://sy.house.sina信貸苗栗苗栗信貸房貸台中潭子房貸.com.cn/news/2014-05-04/08352714338.shtml
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